Кои са важните неща които биха ни спестили пари при тегленето на ипотечен кредит - избора на банка, такса за разглеждане на документите, нотариални такси, годишни такси, оценка на имота, такса за внасяне на месечните вноски.
В условията на нарастващи, макар и с бавни темпове доходи, все повече хора обмислят варианти да си купят жилище на изплащане или да продадат съществуващ имот и с кредит върху ипотека да придобият ново по-голямо жилище или да инвестират на по-добро място.
Kогато обезщетението е имот, изключително важно е да знаете изискванията на банките за самоучастие и остатъчен доход на член от семейството, ограничения в размера на кредита, срок на погасяване, застраховка и много други. С колкото повече информация разполагате, рискът да платите повече отколкото сте предвидили, е по-малък.
До какво могат да доведат прибързаните действия при тегленето на кредит?
За да се получи одобрение за ипотечен кредит, има дълга и сложна процедура по събиране на документи. Има и редица изисквания към кредитополучателя и обезпечението.
Много е важно първо да изберете банката, от която ще теглите ипотечен кредит и тя да извърши съответната проверка на вашата кредитоспособност. Обикновено тази проверка е с 3-месечна давност, така че ще имате достатъчно време да намерите жилище, ако става дума за ново такова. В противен случай рискувате да платите капаро и комисиони на брокери, да направите допълнителни разходи за издаване на документи, а сделката да се провали и да загубите пари, заради непроверени изисквания на банките. Но ако знаете каква сума може да ви отпусне банката и като имате предвид средствата, с които разполагате, ще имате ориентир какво жилище да търсите. Така ще избегнете реалната опасност, притиснати от времето, да изберете офертата на първата банка, която одобри кредита ви.
ЗАТОВА НЕ ПОДПИСВАЙТЕ предварителния договор за покупка и НЕ ПЛАЩАЙТЕ КАПАРО без да са проучили вариантите за жилищен кредит.
Ако все пак първо намерите подходящото жилище и после пристъпите към теглене на ипотечен кредит, добре е да подпишете предварителен договор за плащането на основната сума със срок по-голям от месец. Трябва да имате предвид не само банковите формалности, но и административните срокове за издаването на някои задължителни за кредитоискателя документи: удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за тежести, актуална скица и др.
Данъчната оценка се изготвя от служителите на общинската администрация по местонахождение на имота след подаване на молба по образец на база на специална методика, която отчита разнообразието от различни фактори, влияещи върху пазарната стойност на имота - вида на конструкцията, местоположение и т.н. (за справка Приложение №2 към Закона за местните данъци и такси). За изготвянето на нужните документи обикновено са нужни 2 седмици, но ако се съберат много празнични дни или някакви субективни пречки, може да се забавят, затова по-добре предвидете поне месец.
Има също срокове за проверка на доходите, оценка на обезпечението и др.
Банките имат различни изисквания за кредитоспособност. Особено е важно доходите да могат да бъдат доказани, тъй като
кредитирането без доказване на доходите става при по-висока цена на кредита.
Така че, ако сте подписали трудов договор на минималната работна заплата или сте на изпитателен срок, задължително проверете дали ще ви бъде отпуснат кредит и при какви условия, преди да започнете да си търсите нов имот. Може да се наложи да набавите допълнителни документи, удостоверяващи доходите и това също да отнеме време.
БАНКОВИ СЕРТИФИКАТИ ПРИ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Добре е да знаете, че ако сте избрали банка и тя ви е одобрила за кредит при покупка на нов нов имот, който ще послужи като обезпечение, можете да използвате и гаранцията на банката при сделката.
По време на сделката за покупка можете да представите на продавача или брокера документи, издадени от банката:
- Сертификат за предварително одобрение и/или
- Сертификат за окончателно одобрениe
Сертификатите удостоверяват възможността купувачът да ползва определена сума по жилищен кредит.
ГОДИШЕН ПРОЦЕНТ НА РАЗХОДИТЕ И ДРУГИ РАЗХОДИ
Банките в България имат сключено споразумение, според което са задължени да предоставят на клиентите си годишния процент на разходите (ГПР), който дава най-добра база за сравнение на оферти. Важни са и други фактори, като количеството на изискваните документи и обезпечения и качеството на обслужването. Затова като сравнявате оферти имайте предвид всички елементи и отправяйте едно и също запитване към различни банки, за да можете да сравнявате близки показатели, като най-сигурен е годишният процент на разходите.
След като клиентът сравни ГПР на конкурентните оферти, задължително трябва да провери какви допълнителни разходи ще има по кредита. Обикновено се плаща:
- еднократна такса за кандидатстване - между 10 и 20 лв. Има банки, при които тя не се дължи, но от това няма да спестите особено;
- такса за управление на кредита - размерът й варира при различите банки между 1 и 3% от размера на заема. Тя може да бъде еднократна или периодична. Плаща се след одобрението за кредит и преди отпускането на заема. При теглене на по-голяма сума тази такса може да ви увеличи или намали допълнителните ви разходи (например при кредит от 50 000 лв. не е все едно дали ще платите 500 или 1500 лв., независимо дали усвояването е наведнъж или е разсрочено във времето);
- такса за откриване на сметката за ползване на кредита - незначителен разход;
- месечна такса за поддържане на сметката - размерът й е около 2-3 лв. ;
- такса за погасителни вноски - възможно е банката да събира такса за внасяне на погасителните вноски на каса, ако заплатата не се превежда по сметка в съответната банка. Ако съществува такова условие, ще спестите пари, ако направите нужните постъпки, за уреждане на превод на заплатата в банката, от която е теглен кредит. Вероятно и така ще ползвате допълнителни облекчения - по-нисък лихвен процент, например;
- комисион за предварително погасяване - между 4 и 5% от размера на предварително погасяваната сума. Все още има банки, които нямат такава наказателна такса. Избор на банка, която не удържа пари при предсрочно връщане на част или на целия кредит, също ще спести пари;
- Много важно е клиентът да се запознае с допълнителни облекчения, които му предлага банката. Има пакетни оферти при теглене на ипотечен кредит - комбинация с потребителски кредит, ползване на овърдрафт или предоставяне на кредитна карта без такса за първата година. Ползването на условията в пакета може да икономиса още средства;
- други разходи - важно е да се провери за чия сметка е застраховката на имота (може да е включена в цената или да е поета от банката), какви са разходите по прехвърляне и/или ипотекиране и др.;
ПРИЗНАВАНЕ НА ДОХОДИ ОТ БАНКАТА
За да се избегнат излишни разходи, добре е преди започване на процедура по искане на кредит да имате предвид, че банките признават само доходи, които могат да бъдат доказани, както и регулярни постъпления, а не временен приход. Кандидати за ипотечен кредит, които имат подписани трудови договори на минимална работна заплата, няма как да докажат по-високите си доходи пред банката.
Не се признават доходи от изпълнение на временни, сезонни или краткотрайни работи и дейности; от парични обезщетения за временна трудоспособност, бременност, раждане и отглеждане на дете или помощи от държавното обществено осигуряване, заетост по програма "От социални помощи към заетост"; от стопанска или занаятчийска дейност, свободна професия или извършване на услуги с личен труд, упражнявани по-малко от 6 месеца и кредитоискателя не е декларирал доход за предходната година; доходи ?в изпитателен срок; ?в период на предизвестие за прекратяване на трудов договор; ?при липса на доход за последните 3 месеца, предхождащи искането за кредит.
От клиенти, които получават трудовото си възнаграждение чрез разплащателна сметка в банката, от която искат кредит, обикновено не се изисква удостоверяване на чистия месечен доход. При деклариране на доход от свободни професии, от стопанска или занаятчийска дейност, извършване на услуги с личен труд, изискването е дейността да е осъществявана най-малко шест месеца и да има деклариран годишен доход.
РАЗХОДИ ПО ПРЕХВЪРЛЯНЕТО НА ИМОТА. НОТАРИАЛНИ ТАКСИ.
Много често при покупка на недвижим имот и планиране на разходите, тези по прехвърлянето се забравят. Това са нотариални и съдебни такси, местен данък, както и евентуално комисион на брокер.
Според Закона за нотариусите и нотариалната дейност нотариалните такси са два основни вида - обикновени, които се събират само за действия, изрично посочени в тарифата и не зависят от удостоверявания материален интерес или изразходваното време, както и пропорционални нотариални такси. Те се събират според удостоверявания материален интерес или изразходвано време и имат строго определен минимален размер, под който нотариус не може да падне. При сделки с недвижими имоти обикновено се плащат пропорционалните нотариални такси.
Възможно е да ви бъде взета такса според изразходваното от нотариуса време - за устни и писмени консултации, посредничество за изясняване волята на страните, справки, набавяне на документи, книжа и други. Според Закона обаче не може да ви бъде взета такса за време за устна консултация, дадена по повод на друго негово действие, което вече е платено или ще се плаща, а именно уреждането на формалностите по покупко-продажбата. Така че добре е да попитате предварително за сумата, която трябва да предвидите за прехвърлянето на имота.
Нотариалните такси при сделки с имоти се изчисляват според удостоверения материален интерес, а именно пазарната цена на имота. Ако има предварителен договор с продавача и в него е упомената реалната цена на сделката, нотариусът трябва да удържи такса според написаната в договора цена. Правилото е, че нотариалната такса се събира поне върху данъчната оценка на имота. В този смисъл може да спестите пари, ако се разберете с продавача каква сума да бъде вписана в предварителния договор, за да платите такси според данъчната оценка, а не продажната цена.
От стойността на сделката зависят също нотариалната и съдебна такса за учредяване на договорна или законова ипотека. Отделно се плаща данък по закона за местните данъци, както и такси за вписване, които също са процент от т.наречения материален интерес:
Нотариална такса в зависимост от удостоверявания материален интерес (в лева):
до 100 лв. 15 лв.
от 100,001 до 1000 лв. 15 лв. + 1,5 на сто за горницата над 100
от 1000,001 до 10 000 лв. 28,50 лв. + 1 на сто за горницата над 1000
от 10 000,001 до 50 000 лв. 118,50 лв. + 0,5 на сто за горницата над 10 000
от 50 000,001 до 100 000 лв. 318,50 лв. + 0,2 на сто за горницата над 50 000
над 100 000 лв. 418 лв. + 0,1 на сто за горницата над 100 000, но не повече от 3000
Нотариални такси при изповядване на сделка за имот с данъчна оценка/продажна цена 50 000 лв.
Данъчна стойност в лв.
Вписване 50.00
Препис 3.00
Местен данък 1000.00
Декл. чл. 226 6.00
Такса банка 2.00
Нотариална такса 318.50
Общо лв. 1379.50
МЕСТЕН ДАНЪК
Според Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) самото извършване на прехвърлянето е невъзможно без заплащане на данък за придобиване на имущество по възмезден начин в размер 2 на сто върху уговорена цена. Ако обаче уговорената цена е по-ниска от данъчната оценка на имуществото, данъчното задължение се определя на база данъчната оценка.
Правилото, залегнало в Закона е, че това данъчно задължение се поема от купувача освен, ако не е уговорено друго, например данъкът да се заплати изцяло от продавача или да се дължи и от двете страни в някаква пропорция. Това обаче трябва изрично да се посочи в договора за продажба.
Данъкът се заплаща в общината по местонахождението на недвижимия имот, като не е необходимо да подавате данъчна декларация.
Въпреки увеличението на данъчните оценки от началото на 2006 г. , те останаха значително по-ниски от реалните пазарни цени. Следователно и тук могат да се икономисат средства, ако се плати данък върху данъчната оценка, а не върху реалната стойност на придобиване на имота.
При това действие обаче има риск за купувача. При разваляне на сделката, продавачът може да възстанови на купувача сумата, посочена като продажна цена в нотариалния акт, а не реалната цена, платена от него. За да се избегне загубата, в нотариалния акт трябва да присъства клауза, че при разваляне на договора по вина на продавача, на купувача се дължи неустойка в размер, равен на сума, формирана въз основа на разликата между посочената в нотариалния акт и реално платената цена.
За да се избегнат всички грешки, свързани с придобиването на имот чрез теглене на ипотечен кредит, препоръчително е да се използват услугите на професионалисти - кредитни съветници и брокери. Те познават пазара и нормативните изисквания и ще ви спестят време и излишни средства.На уеб сайта BGwebcredit.com потребителите имат възможност да попълнят една заявка за кредит към всички банки, спестявайки си време и разочарования.
