Как ще се отрази на България ипотечната криза в САЩ

Американският ипотечен пазар се срина и ехото прозвуча по целия свят. Нормално е и българските потребители да се запитат как това ще се отрази на личните им финанси, и дори да си зададат въпроса – какво точно е ипотечна криза, как е възникнала тя, и има ли опасност подобно сътресение да се случи и тук.

Международни и местни анализатори побързаха да дадат своята оценка на очакваните последици, но малцина си дадоха труда да обяснят на достъпен език как точно настъпи сътресението отвъд океана.

Забравяйки сложните термини, ситуацията изглежда проста. Цените на жилищата в САЩ се покачваха от години, и собственици, както и банкери, бяха обладани от ентусиазъм въпреки предупрежденията на експерти. Формулата бе следната – за да спечелят повече клиенти, банките отпускаха рискови заеми (така наречените „subprime mortgages”). С други думи, те се доверяваха на потребители с ниски доходи и нестабилна и дори лоша кредитна история.

От своя страна, логиката на пострадалите американски домакинства бе проста. Ипотекираш имота си, и теглиш кредит. Цените на недвижимите имоти продължават да растат, както и оценката на собствеността ти. Така че просто изчакваш, теглиш втори кредит, и с него погасяваш предходния. И така нататък.... Докато пазарът не се срине.

Резултатът беше, че все повече хора не успяваха да плащат лихвите си и до есента на 2007 г. 16 на сто от рисковите ипотеки на американския пазар бяха просрочени с повече от 90 дни. Банките, разбира се, разполагат с обезпечението, но трудно могат да превърнат в капитал хилядите жилища, оказали се в портфейла им, и то в условията на свиващ се пазар.

Ситуацията се утежнява и от сложните инструменти, с които работят финансовите институции. „Лошите” дългове в много случаи бяха комбинирани с „добри” ипотеки и станаха част от инвестиционното портфолио на институционални инвеститори от целия свят. Така „заразата” се разпространи и удари и банки, които на пръв поглед нямаха нищо общо с пазара на имоти в САЩ.

Според германският финансов министър Пеер Щайнбрюк, загубите за банките от кредитната криза може да стигнат 400 млрд. долара, като основен принос за това имат инвестициите им във високорискови американски ипотеки.

На пръв поглед формулата за рефинансиране на дълга изглежда като хитър ход. Но само на пръв поглед. Както коментира Борис Петров, началник на отдел „Анализи” в Българска народна банка, основния извод от ипотечната криза в САЩ е че цените на недвижимите имоти, подобно на цените на всяка свободно търгувана стоки, могат както да се покачват, така и да паднат.

Грешките на прекомерния ентусиазъм са ясни, но въпросът е – какво да очакваме сега, и как кризата отвъд океана ще се отрази на България?

Международни рейтингови агенции, като „Фич” и „Муудис”, които наскоро публикуваха докладите си за страната, изразиха много по-сериозни тревоги от растящия дефицит по текущата сметка, отколкото от опасността от външни сътресения. Според тях, а и според експертите британското анализаторско звено „Икономист интелидженс юнит”, ипотечната криза в САЩ ще се отрази на региона само косвено. Същото становище споделят и управителите на централните банки на Албания, България, Босна и Херцеговина, Кипър, Македония, Гърция, Черна гора, Румъния и Сърбия. На срещата си в Солун на 8-ми февруари те обявиха, че очакват негативния ефект за икономиките в Югоизточна Европа да е ограничен. Въпреки това остават опасенията, че ако сътресенията продължат, тези държави може да се окажат подложени на рисковете, породени от допълнително забавяне на ръста на глобалното производство и търговия.

Добрата новина е, че българската банкова система е сравнително „затворена” – тоест, местните трезори нямат преки инвестиции в сложните финансови инструменти, свързани с лошите ипотеки в САЩ. Въпреки това обаче, България не е изолирана от глобалната икономика, и последствия определено ще има, макар и косвени.

Не е чак токова сложно да се направи извод за очакваните ефекти, тъй като макроикономиката, подобно на физиката, се подчинява на строга вътрешна логика.

Ипотечната криза на американския пазар имаше две основни последствия – снижаване на ликвидността и стопяване на апетита на инвеститорите към рискови вложения.

Това от своя страна може да доведе до покачване на лихвите по кредитите, затягане на условията за тяхното отпускане, оттегляне на инвеститори от пазара на имоти, както българи, така и чужденци, и сътресения на фондовата борса. Стрес за икономиката може да произлезе и от факта, че страната зависи до голяма степен от парите, които емигрантите пращат у дома. Живеещите зад граница може да пострадат от глобалната криза, и ако тя се отрази на доходите им, те ще са по-малко щедри към роднините, останали в България.

Макар и на пръв поглед това да изглежда най-несъществената последица, тук става въпрос за сериозни средства. Според доклад на Световната банка, българите, работещи в чужбина, са влели около 1.854 млрд. долара в родната си икономика. От друга страна, официалната статистика на Българска централна банка оценява парите, пратени от имигрантите у дома за първите 11 месеца на 2007 г. на 3.836 млрд. лв., или 7% от прогнозния брутен вътрешен продукт.

Не трябва да се забравя обаче, че много от българите, потърсили препитание зад граница, работят срещу минимални надници, и вероятно ще бъдат последните, застрашени от съкращения. Също така, докато в началото на прехода повечето хора се насочваха към САЩ и Канада, след присъединяването на страната към Европейския съюз предпочитаните дестинации станаха Испания, Гърция и Германия, които няма да пострадат чак толкова сериозно от ипотечната криза, колкото държавите от Северна Америка.

Доскоро Българска фондова борса изглеждаше имунизирана от чужди влияния. Този път обаче борсовите индекси не издържаха на напрежението. От началото на август 2007 г. към средата на февруари 2008 г. показателят SOFIX изгуби близо 9.5% от стойността си. Според Владислав Панев, председател на Съвета на директорите на „Статус капитал”, спадът се дължи основно на външни фактори, а това мнение се споделя и от Красимир Атанасов, портфолио мениджър в „Елана фонд мениджмънт”. Главният дилър на Инвестбанк допълва, че влияние е оказала и паниката на част от инвеститорите, решени да продават на всяка цена.

Въпросът, който вълнува най-голям процент от българите обаче е – какво ще стане с кредитния пазар, и цените на жилищата?

Според Борис Петров от Българска народна банка, между тенденциите на пазара на недвижими имоти и общото състояние на икономиката има солидна дългосрочна връзка. Той предупреждава, че не може да се очаква ръстът на цените на имотите перманентно да изпреварва ръста на доходите и на останалите цени в икономиката.

Въпреки че възходът, разбира се, не може да продължи вечно, засега изглежда, че цените на имотите и достъпността на заемния капитал в България не са силно застрашени.

Австрийски експерти, цитирани от Die Presse твърдят, че ипотечната криза засяга по-скоро продажбите на къщи в американските предградия или в испанските курорти. В България и Румъния няма отбелязан драстичен спад, освен при административни сгради в недобро състояние и при обекти, закупени на прекалено висока цена. Прогнозите са печалбите в двете държави да паднат леко от седем на шест процента, като по-сериозни сътресения може да се очаква единствено при парцелите.

Не са особено тревожни и изводите на влиятелното финансово издание „Файненшъл таймс”. Според британският вестник, интересът на чуждестранните инвеститори към страната остава висок, тъй като България все още държи най-ниските цени на недвижими имоти в Европейския съюз. Един от ефектите на ипотечната криза отвъд океана бе, че доведе до изтегляне на купувачи от Обединеното кралство, но за сметка на това на пазара навлязоха инвеститори от Русия, Румъния, Полша и Украйна.

Тихомир Тошев от консултантска компания „Кредит Център” допълва, че българският пазар на недвижими имоти е все още развиващ се и много силно конкурентен, тъй като българските банки са много активни както в рекламите, така и в опитите си да привлекат клиенти за ипотечно кредитиране. Той също се позовава на факта, че имотите в България са най-евтините в Общността и прогнозира, че през 2008 г. поскъпването ще продължи, макар и с по-умерени темпове. Трезорите едва ли затегнат значително условията за отпускане на заеми. Не се очаква и сериозно покачване на лихвите, тъй като нивото на лошите кредити в страната е в рамките на допустимото – около 2.1-2.2%.

Единствено „Индъстри уоч” очертават по-песимистична картина, като се позовават на вероятното оттегляне на парите на българските емигранти и чуждестранните инвеститори от пазара на недвижими имоти. От финансовата група отчитат, че вече се наблюдава забавяне на темповете за издаване на строителни разрешителни и намалява размерът на застроената към тях площ.

Изпълнителният директор на кредитния брокер Кредит Навигатор Борис Димитров признава, че от есента на 2007 г. голяма част от банките в страната са започнали плавно да повишават цената на кредитите си. Успоредно с това обаче, в стремежа си да не загубят позиции на пазара, трезорите предложиха нови гъвкави продукти, които да отговорят на специфичното търсене на кредитоискателите. Така че, според Димитров, може по-скоро да се говори за либерализация на кредитната политика и стремеж да се стигне по-лесно до потребителя, отколкото за затруднен достъп до заемни средства.

А какви са очакванията на самите българи? Според анкета на електронното издание на вестник „Пари” ipo.bg, около 26% от респондентите не очакват глобалната ипотечна криза да има въобще някакво влияние на местния пазар. Всеки пети очаква световните сътресения да се отразят на фондовата борса, а 18 на сто се опасяват от покачване на лихвите по кредитите. Най-малък брой от гласувалите – 17%, са на мнение, че събитията в САЩ ще окажат влияние върху цените на имотите в България.

В същото време, изпълнителният директор на брокерската агенция „Кредит навигатор” уточнява, че когато става въпрос за ипотечни кредити, цената им не зависи само от годишната лихва – от голямо значение са и различните съпътстващи такси при тегленето на заема.

Затова потребителите трябва да сравняват внимателно и комплексно всички фактори на отделните оферти. В допълнение към това, банковият пазар, особено в областта на ипотечното кредитиране, е много динамичен. Затова хората, които са си поставили за цел да оптимизират задълженията си, би трябвало поне веднъж годишно да сравняват новите условия с тези по сключения от тях договор. Много често рефинансирането на даден кредит или обединяването на няколко задължения в едно се оказва финансово изгодно решение. Клиентите, които срещат затруднения да се ориентират в сложния финансов свят, или имат нужда от експертна консултация, могат да намерят ценна информация на www.bgwebcredit.com.