Ипотечното кредитиране през годините. Ипотечното кредитиране в Чехия.

Историята на ипотеката води своите корени от Древна Гърция. Още в края на VІІ - началото на VІ в. пр. н.е. понятието „ипотека” се свързва с обезпечаването на отговорността на длъжника към кредитора с определени земи.

Първите употреби на ипотеката се срещат в Атина, където за залог за заем е служела личността на заемателя. В случай на невъзможност да изплати дълга си, заемателят е бил поробван. Именно с цел да премахне отговорността от личността, един от легендарните седем мъдреци от древността Солон въвежда обезпечаване на взетите кредити чрез недвижима собственост. Белег, че собственикът на земята е длъжник, представлявал един стълб, който се наричал hypoteca (подпора). На него били изписвани всички дългове на собственика.

Все още обаче съществувал риск за кредитора, че собствеността не е свободна откъм дългове или е заложена. Ипотеката следвало да възпрепяства един възможен пренос на имуществото върху друг владелец, още повече след като личността на собственика вече не подлежала на санкциониране (поробване). Впоследствие била въведена употребата на ипотечни книги. Така се наложила практика собствеността върху недвижимото имущество на продавача да бъде доказвана в случай на потенциална продажба. За тази цел била предоставяна официална информация, достъпна за всички, че собственикът може да я продаде.

По-късно ипотеката била усъвършенствана в Древен Рим. Римляните разширили юридическото поле на ипотеката, като вече можело да се ипотекира цялото имущество на длъжника. При все това обаче римското ипотечно право се характеризирало с два недостатъка - специалност и гласност. Тази особеност фактически не давала сигурна гаранция на кредитора, че ще бъде обезпечен.

С течение на годините ипотеката навлязла като практика в средновековното европейско законодателство. В Германия първите следи се датират не по-рано от ХІV век, като дотогава действал принципът за лична отговорност за дълговете. Във Франция от края на ХVІ в. започнала да действа негласната ипотека, а първите ипотечни банки били създадени в Германия през ХVІІІ век. Първата банка е основана в Силезия през 1770 г. Банката била държавна и осъществявала финансова подкрепа на крупни земевладелци. По-късно, за да привлича средства, банката започнала на издава ипотечни облигации.

Навлизането на ипотеката, като удачен способ да се обезпечава кредит, бележи бързо развитие. През 1916 г. в САЩ в 12 окръга са основани федерални стопански банки, които дават дългосрочни кредити на фермерите срещу залог на земята им. В същото време в Канада ипотечните банки залагат върху операциите с недвижимост и инвестиции в дългосрочни ценни книжа. В началото обект на тяхната дейност е кредитирането на селското стопанство срещу залог на земя, а впоследствие и кредитирането на жилищно строителство.

Постепенното историческо развитие на ипотеката в европейското законодателство очертава две основни нейни черти. На първо място, ипотеката се прилага единствено към недвижимо имущество, а, на второ, продажбата на заложеното имущество не се осъществява от самия кредитор, а посредством съда.

Развитието на пазара на недвижими имоти в Чехия бележи стабилизиране през последните няколко години и още повече след влизането на страната в Европейския съюз, което придаде западен облик на пазара. Подобно на темпа на развитие в Италия, Испания, Ирландия и Португалия, пазарната стойност на недвижимите имоти в Чехия започва силно да нараства.

В наши дни Прага се възприема като икономически остров в страната, тъй като в града заплатите са много по-високи от средните за страната, а безработицата е почти нулева. В същото време по статистически данни в туризма през 2003 г. 90 % от посетилите страната са били в Прага. Оттук хегемонията на столицата определя закономерно и по-високите цени на имотите в сравнение с тези в другите градове.

Преди 1 май 2004 г. гражданите на ЕС можеха да закупят имот в Чехия в случай, че живеят в страната поне 10 години или чрез фирма, сред чийто учредители са и те. Обстоятелствата днес са малко по-различни и не само тези с постоянно жителство могат да закупят недвижимо имущество. Това е възможно и за временно пребиваващи.

През 2007 г. пазарът на недвижими имоти в Чехия отбеляза рекорден ръст от 50 %. Двете водещи банки в ипотечното кредитиране - Чешка спорителна и Хипотечни банка, заедно са отпуснали повече от 85 млрд. крони. Според изчисленията на специалисти всички банки общо взето са отпуснали ипотечни кредити в размер на 150 млрд. крони, като средният размер на ипотечните кредити е бил 1,7 млн. крони.

Банките в Чехия отпускат различни ипотечни кредити в зависимост от търсенето и възможностите на гражданите. Понастоящем водещите банки отпускат финансиране както на чешки граждани, така и на граждани на ЕС, които са сключили брак с чешки гражданин и живеят временно в страната, и за граждани с разрешение да живеят в страната, тъй като са сключили брак с чешки гражданин. Сред другите изисквания към кредитоискателите е те да са навършили пълнолетие (18 години) и в края на падежа възрастта им да не надвишава 70-75 години.

Минималният размер на ипотечните кредити в Чехия е 200 000 крони, като максималният размер в повечето случаи се определя от финансовите възможности на кредитоискателя. Така, например, максималният размер на ипотечните кредити на Райфайзенбанк (Чехия), която се намира на трета позиция по отпуснати ипотечни кредити за 2007 г., е 30 млн. крони. Банката отпуска финансиране до 70 % от стойността на недвижимото имущество, при срок за изплащане от 1 до 30 години.

В Чехия става все по-популярно лансирането на ипотечни кредити, които покриват 100 % от стойността на имота, т.е. гражданите имат възможност да се сдобият със собствено жилище без наличието на дългогодишни спестявания. Банка Чешка спорителна отпуска ипотечни кредити, които могат да покрият 70 %, 80 % или дори 100 % от стойността на имота, като при това дава възможност на своите кредитополучатели да изплатят до 70 % от продажната цена на имота предварително, без да дължат за това такса. В случай, че бъдат изплатени предварително точно 70 %, кредитът автоматично преминава към стандартните ипотечни кредити.

В същото време редица банки отпускат ипотечни кредити без необходимост за доказване на доходи, а други изискват минимален годишен доход в размер на 300 000 крони. Пионер в областта на ипотечното кредитиране без нужда от доказване на доходи е Райфайзенбанк (Чехия), която предоставя преценката за плагежоспособността изцяло на кредитополучателите.

Лихвите по ипотечните кредити в Чехия зависят изключително много от вида кредит, към който се ориентира кредитоискателя. Всяка една банка определя лихвения процент с оглед параметрите на кредита и възможностите на кредитополучателя. В банка Чешка спорителна, например, лихвите варират между 5,09 % и 7,59 % в зависимост от срока на изплащане, който е в рамките на от 1 до 40 години.

Обезпечаването на ипотечните кредити е стандартно и изисква ипотека върху закупувания имот или ипотека върху имот, собственост на трето лице, като задължително се прави застраховка на имота в полза на банката.

Отношението към кредитоискатели, които не са граждани на Чехия, се различава в много малка степен. Пример ни дава Уникредит Банк, която отпуска целеви ипотечни кредити за чешки граждани и пребиваващи чужденци и нецелеви кредити, т. нар. американски тип ипотечен кредит.

Разликата между двата типа кредити - за граждани и чужденци, проличава не в размера на финансирането, гратисния период или лихвата, а в:

1. Цел на кредита. Гражданите на Чехия могат да се ползват от ипотечни кредити с цел финансиране или рефинансиране, докато чужденците могат или да закупят имот, или да закупят актив на лизинг.
   


2. Изплащане. Максималният срок за изплащане на ипотечни кредити за граждани е 35 години, а за чужденци - 30 години.
   


3. Процентно покриване на стойността на покупката. Гражданите на Чехия се ползват с преференцията да получат финансиране, което да покрие 100 % от продажната цена на имота, който искат закупят. Ипотечните кредити за чужденци покриват до 80 % от стойността на актива.
   

С американски тип ипотечен кредит може да се снабдите сравнително лесно. Особеността на този тип кредити се изразява в това, че банката не изисква от кредитополучателя да разкрие целта на финансирането, което ще получи, т.е. кредитополучателят ще усвои кредита по собствено усмотрение. Минималният размер на „американските” ипотечните кредити варира между 150 000 крони (Чешка спорителна) и 200 000 крони (Райфайзенбанк, Хипотечни банка и Уникредит Банк). Максималният размер достига 10 млн. крони или сума, ангажирана с ипотекираното имущество и възможностите на кредитоискателя (Чешка спорителна).

Финансирането може да покрие в зависимост от банката, от която теглите, 60 % (Уникредит Банк), 70 % (Хипотечни банка), 80 % (Райфайзенбанк) или 90 % (Чешка спорителна) от пазарната цена на недвижимото имущество.

Възрастовите изисквания са идентични, с изключение на Хипотекни банка, където максималната възраст на кредитополучателя при последната вноска трябва да е 65 години.